В Воркуте многоквартирными домами управляют 11 жилищных компаний, под их контролем находятся 724 МКД. У «Оптимиста» их 98, у «Импульса» – 63, «Приоритет» управляет 50 домами, состояние 34 контролирует «Энтузиаст», у «Северного города» в управлении 69 МКД, у «Воркутинской» – 75, «Добродей» отвечает за состояние 90 домов, у «ВСД» их 47, «Управление МКД Воркуты» в ответе за 75 домов. Больше всего домов – 102 единицы – у «Спутника», меньше – у «Азалии» – 10.
Не все собственники жилья довольны работой своих управляющих организаций. Многие жители Воркуты никогда не читали договор на управление домом, в котором живут, и не знают, где можно получить его копию. Не всем и всегда понятно, куда лучше всего обращаться с жалобой на плохое качество предоставляемых услуг.
О проблемах, с которыми сталкиваются управляющие организации, об их финансовом положении, о невеселых перспективах развития и о причинах судебных разбирательств, инициированных против руководителей некоторых УО, рассказал представитель управляющих жилищных компаний Воркуты Дмитрий Голиков.
– Что такое управляющая организация и имеет ли она отношение к государственным структурам?
– Это частный бизнес. Предприниматели осуществляют профессиональное управление многоквартирными домами и работают на основании лицензии, выданной Службой жилищного и строительного надзора Республики Коми. Документ, определяющий не только условия, но и объем работ, – договор управления. Он заключается по результатам открытого конкурса, проводимого администрацией города для отбора управляющих организаций.
– Что из себя представляет договор с управляющей компанией, как и кем он составляется?
– Редакцию договора подготавливает непосредственно администрация муниципалитета. Когда мы участвуем в открытых торгах, то начинаем обсуждать и согласовывать этот контракт. Управляющая компания решает, стоит ли ей участвовать в конкурсе, и подходят ли ей условия. По завершении торгов компания-победитель получает право управлять конкретным домом. Если собственники не участвуют в торгах, второй стороной договора становится администрация города. Услуги и работы по управлению многоквартирными домами оплачивают собственники квартир и нежилых помещений согласно тарифу, указанному в договоре. Других источников финансирования деятельности по обслуживанию жилищного фонда у управляющих организаций нет.
– Собственник квартиры может обратиться в УО за копией договора?
– Конечно, у любого человека есть на это право. Если не хочет приходить лично, то может воспользоваться инструментом, который есть в ГИС ЖКХ. Оттуда можно скачать готовый документ, который уже подписан. При этом персональные данные не разглашаются. Мы ведем полный учет в системе, и каждый может получить доступ к документу, не проходя авторизацию. Достаточно просто зайти и скачать нужный файл. В нем подробно описаны все аспекты работы управляющей компании. Этот инструмент очень удобен для взаимодействия с собственниками жилья. Если же нужен неподписанный документ или проект договора, можно обратиться к государственной площадке, где изначально проводились торги.
– Какие услуги управляющей организации оплачивают собственники жилья и какова их стоимость?
– Мы выполняем широкий спектр работ по содержанию дома: от ремонта кровли до подметания двора. В оплату входят и затраты на коммунальные ресурсы, необходимые для общих нужд дома: вода для уборки подъезда, электричество для освещения подвалов и мест общего пользования.
Расчет за наши услуги базируется на тарифе, который был установлен специализированной организацией в 2020 году и составляет 29 рублей 99 копеек за квадратный метр площади. Сегодня эта сумма не соответствует рыночным условиям и не покрывает никакие затраты.
С 2020 года произошло много изменений: пандемия коронавируса, рост инфляции, многократное увеличение минимального размера оплаты труда. Также существенно возросла стоимость услуг подрядных организаций, предоставляющих специализированную технику: фронтальные погрузчики, самосвалы, автогидроподъемники, а также технику для перевозки персонала и доставки материалов на объекты.
Кроме того, значительно выросли цены на товары и материалы, необходимые для подготовки жилого фонда к отопительному периоду. Ежегодно ресурсоснабжающие организации повышают тарифы на коммунальные услуги, такие как электроэнергия, отопление, водоснабжение и водоотведение. И это лишь малая часть произошедших изменений.
– С какими негативными аспектами еще приходится сталкиваться?
– Это некоторый отток фактически проживающих в городе людей. Из-за этого чаще всего и возникает проблема с оплатой услуг. Один из наиболее ярких примеров – дом по адресу Димитрова, 5Б. В нем более 300 квартир, но фактически проживают лишь в 15–20. При этом требования по содержанию и обслуживанию этого дома такие же, как и для других. Мы не можем отказаться от обслуживания дома или предоставлять услуги частично в зависимости от количества жильцов, своевременно оплачивающих коммунальные счета.
В среднем собираемость платежей на сегодня составляет около 60–70 процентов, однако есть многоквартирные дома, где этот показатель снижается до критических значений – 5-25 процентов!
Следует обратить внимание и на повышенный износ строительных конструкций МКД в нашем городе. Активное жилищное строительство в Воркуте не ведется уже более 25 лет. В условиях Крайнего Севера износ зданий и сооружений происходит быстрее, поэтому возникают дополнительные расходы на ремонт отдельных элементов конструкций.
Еще один важный аспект – количество пустующих жилых помещений и так называемого «выморочного» жилого фонда. За эти объекты своевременные платежи на расчетные счета управляющих компаний также не поступают. Через год и более средства удается частично вернуть через претензионно-исковую работу, но часто к этому моменту управляющая организация уже находится в стадии банкротства.
Несмотря на все сложности, управляющие организации Воркуты придерживаются принципа, согласно которому обеспечение безопасного и комфортного проживания жильцов в многоквартирных домах является главным приоритетом. Отсутствие проезда в зимнее время или повреждение конструкций кровли во время пурги могут привести к серьезным, а иногда и трагическим последствиям, поэтому работа УО не останавливается никогда.
– Озвучивали ли управляющие организации вопрос о повышении тарифа?
– В прошлом году управляющие компании направили в органы местного самоуправления коллективное обращение с просьбой рассмотреть возможность увеличения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов. Это было необходимо, поскольку в договоре управления индексация тарифа изначально не предусмотрена. К сожалению, мы получили отказ.
При этом каждый год мы наблюдаем, как растут тарифы на коммунальные ресурсы, которые поставляют ресурсоснабжающие организации: это электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, отопление и вывоз твердых коммунальных отходов. Диапазон роста тарифов этих организаций значительный – от 17 до 58 процентов.
К сожалению, многие собственники ошибочно считают, что размер платы, указанный в договоре управления с управляющей организацией, тоже индексируется, но это не так. В силу социальной ответственности наши организации в течение четырех лет не затрагивали эту тему. Однако игнорировать ее больше нельзя: мы стоим на пороге серьезного финансового кризиса в сфере управления многоквартирными домами.
Колоссальное влияние на ситуацию оказывает уже упомянутое ранее регулярное повышение минимальной оплаты труда. Это приводит к увеличению налоговой нагрузки и значительному росту страховых взносов. Вот причины финансовой нестабильности и нехватки денежных средств в управляющих компаниях.
– Разве основным регулятором тарифа является не общее собрание собственников?
– Именно так. Однако стоит отметить, что в нашем городе большинство собственников жилья, к сожалению, не проявляет интереса к подобным вопросам. Финансовое положение управляющих организаций находится в критическом состоянии, и единственный способ исправить ситуацию — ежегодно индексировать существующие тарифы в соответствии с рыночными условиями.
– В местных соцсетях иногда появляется информация о возбуждении уголовных дел в отношении различных руководителей управляющих организаций за «сокрытие денежных средств». Вы можете это прокомментировать?
– Если взять в качестве примера недавний «прогремевший» случай, то нам эти публикации показались особенно возмутительными. Человека публично и бездоказательно обвинили в том, чего он не совершал. Расследование этого дела еще не завершилось, выводы делать рано. Если говорить в целом, то Федеральная налоговая служба работает в рамках законодательства Российской Федерации, и, к сожалению, иногда подобные правонарушения фиксируются. Действительно, уже несколько руководителей были привлечены к ответственности за так называемое «сокрытие» денежных средств, предназначенных для уплаты налогов и страховых взносов.
– Почему возникают подобные ситуации?
– Постоянное недофинансирование однажды ставит директора управляющей организации перед выбором: выполнить условия договора управления, оплатить труд рабочих, услуги подрядных организаций или не делать ничего из этого и в первую очередь оплатить налоговую задолженность.
Любой руководитель понимает, что устранение аварийных ситуаций в жилом фонде должно быть оперативным, а бездействие в вопросе уборки снега может привести к опасным ситуациям – машины экстренных служб не смогут проехать во дворы.
Поэтому директор берет на себя ответственность и направляет деньги в первую очередь на выплату заработной платы сотрудникам, оплату услуг подрядчиков, которые предоставляют снегоуборочную технику, а также на покупку необходимых материалов.
Это совершенно не означает, что руководитель не хочет платить налоги. Просто собранных с собственников жилья средств хватает только на это. Безусловно, все вышесказанное не снимает с директоров ответственности за несвоевременную оплату налогов и страховых взносов. Мы сейчас говорим о причинах принятия таких решений.
По моему мнению, руководство управляющих организаций вынуждено действовать именно таким образом, чтобы своевременно и в полном объеме обеспечивать безопасное и комфортное проживание жильцов в МКД. Стоит отметить, что налоговая задолженность управляющих организаций все же постепенно погашается за счет поступающих денежных средств от претензионно-исковой работы.
– Почему городские управляющие компании регулярно банкротятся?
– Когда компания больше не может выполнять свои финансовые обязательства, часто по независящим от нее причинам, начинается процедура банкротства. К сожалению, в настоящее время разорение управляющих компаний стало распространенным явлением. Каждые два-три года наши организации сталкиваются с финансовым крахом. На мой взгляд, ситуация не улучшится до тех пор, пока не изменятся тарифы и правила их индексации. Не нужно забывать про многомиллионные долги жителей.
– Как в управляющих организациях выстроена работа с жильцами, которые недовольны качеством предоставленных услуг?
– Многие собственники и наниматели жилья предпочитают сразу обращаться в органы государственного жилищного надзора, минуя управляющую организацию. Это позволяет им избежать лишних формальностей и быстро решить проблему. Однако такой подход может привести к тому, что управляющая организация будет оштрафована. К сожалению, средства, которые могли быть направлены на уборку снега, ремонт кровли или подъезда, придется потратить на оплату штрафов.
Мы рекомендуем нашим жильцам сначала обращаться к нам напрямую. Существует множество удобных инструментов для коммуникации, например, Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства или приложение «Госуслуги Дом». Обращения, полученные с этих платформ, мы никогда не оставляем без внимания. Многим сразу делаем перерасчет, если услуга действительно не была оказана, или переделываем работу надлежащим образом. Мы всегда открыты для диалога с собственниками и арендаторами жилых и нежилых помещений. Надеемся на взаимное сотрудничество и понимание.